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Nordinvest-Partner IMMAC Group expandiert nach Irland

Steigende Baupreise, neue Investorenmodelle, ein grundsätzlich geringer Bestand an investmentfähigen Immobilien und in der Folge steigende Kaufpreisfaktoren für Pflegeheime charakterisieren aktuell den deutschen Markt. Damit IMMAC auch zukünftig Anlageprodukte mit attraktiven Renditen anbieten kann, gilt es in Zeiten schwieriger Marktsituationen neue Länder mit vielleicht derzeit geeigneteren Marktstrukturen zu entdecken.

MARCUS SCHIERMANN ist Gründer und Aufsichtsratsvorsitzender der IMMAC Holding AG. Die IMMAC Gruppe ist teils exklusiver Fondspartner der NIH Nordinvest Hamburg Vermögensmanagement GmbH & Co. KG und europäischer Marktführer im Bereich der Investitionen in Sozialimmobilien wie Pflegeeinrichtungen.

Seit zehn Jahren blickt der langjährige und oftmals exklusive Nordinvest-Partner IMMAC intensiv auf andere europäische Länder mit dem Ziel der Expansion im Pflegemarkt. Für eine Expansionsentscheidung sind – neben der Suche nach geeigneten Immobilien und Betreibern – die vor Ort bestehenden Marktstrukturen von elementarer Bedeutung. Denn schließlich steht stets folgende Frage im Raum: Wie erfolgt die Refinanzierung der vollstationären Pflege und ist diese Art der Refinanzierung langfristig geregelt und staatlich organisiert?


Auch bei der Expansion bleibt IMMAC ihren Werten treu: Es muss ein Anlageprodukt entstehen, das langfristig eine vergleichsweise sichere Rendite gewährleistet. In diesem Zusammenhang hat IMMAC Research bereits 2016 den irischen Pflegemarkt intensiv geprüft und vor Ort plausibilisiert. Kernaussage nach einem mehrmonatigen Analyseprozess: Der irische Pflegemarkt bietet ideale Grundvoraussetzungen für eine mögliche Expansion und erste Ankäufe.


Die vollstationäre Pflege wird staatlich unterstützt

Im Jahr 2009 wurde von der irischen Regierung das sogenannte Nursing Homes Support Scheme eingeführt, das eine finanzielle Unterstützung aus öffentlichen Geldern für Personen regelt, die sich aufgrund einer festgestellten Pflegebedürftigkeit in vollstationärer Langzeitpflege befinden und selbst nicht dazu in der Lage sind, für die Pflegekosten aufzukommen.


Die wöchentliche Fair Deal Rate wird vom jeweiligen Pflegeheim mit dem NTPF (National Treatment Purchase Fund) verhandelt und vom HSE (Health Service Executive) an die Einrichtung gezahlt, sobald eine finanzielle Bedürftigkeit bei einer Person in vollstationärer Dauerpflege vorliegt. Die durchschnittliche Rate aller privaten und gemeinnützigen Heime in Irland liegt 2017 bei 939 Euro pro Woche und ist in der Vergangenheit kontinuierlich gestiegen. Die jeweils ausgehandelte Rate deckt alle anfallenden Kosten der vollstationären Versorgung ab und garantiert damit auch die Versorgung einkommensschwächerer Personen. 


Angebot ist historisch bedingt strukturell schwach und reicht heute und auch zukünftig nicht mehr aus

Der vollstationäre Pflegemarkt in Irland ist durch öffentliche, gemeinnützige und private Betreiber charakterisiert, wobei die privaten und gemeinnützigen Betreiber mit rund 80% aller angebotenen Pflegeplätze den irischen Markt dominieren. Der irische Pflegemarkt ist in Bezug auf die Betreiber sehr kleinteilig organisiert. Ein Großteil der vollstationären Pflegeheime wird von Einzelpersonen oder kleinen Familienunternehmen betrieben. Die Betreibergruppe Mowlam Healthcare bildet mit insgesamt 28 vollstationären Pflegeheimen und dazugehörigen 1.624 Pflegeplätzen in ganz Irland eine Ausnahme und ist mit Abstand der größte Anbieter von vollstationärer Pflege. Die nächstgrößeren privaten Betreiber TLC Group und Carechoice bieten 511 bzw. 503 vollstationäre Pflegeplätze an. Die Beechfield Care Group zählt mit drei Einrichtungen und 202 Pflegeplätzen zu den größten privaten Pflegeheimbetreibern in Irland.


In Irland gibt es, anders als in Deutschland, keine Pflegemarktstatistik, die verlässliche Aussagen aus öffentlicher Quelle über das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die in vollstationären Pflegeheimen versorgten Personen liefert. Folgt man jedoch den aktuellen Informationen der HIQA (Health Information and Quality Authority), verteilen sich aktuell in Summe 30.655 vollstationäre Pflegeplätze auf insgesamt 577 vollstationäre Pflegeheime. Mit 24,6% entfällt ein Großteil der angebotenen Pflegeplätze auf den Großraum Dublin. 2016 waren alle irischen Pflegeheime zu 94% (Median) ausgelastet. Berücksichtigt man die Übergangszeit bei einem Bewohnerwechsel, so entspricht dies nahezu einer Vollauslastung.


Der aktuelle Pflegeheimbestand in Irland weist historisch bedingt oftmals noch strukturelle Defizite auf, die sich beispielsweise in eingeschränkter Barrierefreiheit zeigen. Hinzu kommt, dass eine geringe EZ-Quote sowie das Bestehen von Dreibettzimmern im irischen Kontext bis heute keine Seltenheit sind. Hintergrund dessen ist, dass umgewandelte Wohnhäuser einen Großteil des irischen Pflegeheimbestandes ausmachen. Erst in jüngster Vergangenheit kamen vereinzelt Neubauten auf den Markt, die in etwa den deutschen Neubau-Standards ähneln.


Nachfrage wird stark steigen

Die Iren sind derzeit die jüngste Bevölkerung innerhalb der Europäischen Union. Im Vergleich zu Deutschland ist in Irland entsprechend erst in den kommenden Jahren ein signifikanter Anstieg der älteren Bevölkerung zu erwarten. Prognosen zeigen auf, dass die Gesamtbevölkerung bis mindestens 2046 wachsen wird und sich damit der Wachstumstrend der Vergangenheit fortsetzt. Der prozentual größte Anstieg wird sich jedoch zukünftig in der Altersgruppe der über 65-Jährigen zeigen. Hier findet eine Steigerung um stolze 171% verglichen mit 2011 statt.


Entsprechend wird die Hauptgruppe der Nachfrager nach vollstationärer Pflege in den kommenden Jahren in Irland sehr stark wachsen. Absolut dargestellt ergibt sich bei einer angenommenen Pflegequote von 4,5% im Jahr 2046 ein statistisch berechneter zusätzlicher Bedarf von 36.422 vollstationären Pflegeplätzen.


Die Angebotsentwicklung der Pflegeplätze seit 2009 zeigt ein Wachstum von weniger als 1% pro Jahr auf. In der Fortschreibung dieses Trends wird deutlich, dass der irische Pflegemarkt aufgrund der zukünftigen demografischen Entwicklung ein stärkeres Wachstum als in den vergangenen sieben Jahren benötigt. Bisher lässt sich nicht absehen, dass der öffentliche Sektor signifikant zur Deckung dieses Bedarfes beiträgt.


Somit kann für private Betreiber ein wesentlicher Wachstumsmarkt entstehen, der sich aus einer demografisch begründeten, signifikant steigenden Nachfrage speist. Die Refinanzierung der Pflege, das strukturell schwache Angebot bei gleichzeitiger Vollauslastung sowie die zukünftig sehr hohe Nachfrage nach vollstationärer Pflege sind folglich ideale Grundvoraussetzungen für einen langfristig erfolgreichen Markteintritt. Zudem wird dadurch eine langfristig positive Entwicklung der Investition in IMMAC Produkte für Nordinvest-Anleger gesehen.