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Gewerbeimmobilien: Zwischen Rekordumsatz und Produktmangel


Während das Transaktionsvolumen in allen anderen Assetklassen gegenüber dem Vorjahreszeitraum rückläufig war, konnten Handelsimmobilien deutlich (22 Prozent) zulegen.

Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien steht weiterhin im Fokus nationaler wie internationaler Investoren. Aufgrund der noch immer robusten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau baut Deutschland seine Stellung als einer der weltweit wichtigsten Zielmärkte für Immobilieninvestitionen weiter aus. Während dies auf der einen Seite die dynamische Entwicklung auf dem hiesigen Immobilieninvestmentmarkt weiter anfeuert und das Investitionsvolumen in neue Rekordhöhen treibt, verschärft sich auf der anderen Seite die ohnehin bereits limitierte Verfügbarkeit geeigneter Produkte.


So wurde im vergangenen Jahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von rund 60,2 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch erzielt, das noch einmal 5 Prozent über dem bisherigen Spitzenergebnis des Jahres 2017 von 57,5 Mrd Euro lag. Insbesondere das rege Interesse der Investoren nach Gewerbeimmobilien in den Investmentzentren wie Frankfurt am Main, Berlin und München hat die Dynamik im Jahr 2018 angetrieben. Im Vorjahresvergleich war in den Top-7-Standorten eine Steigerung des Investmentvolumens um insgesamt gut 6,4 Mrd. Euro bzw. gut 21 Pro- zent zu verzeichnen. Damit entfielen 36,1 Mrd. Euro oder 60 Prozent des gewerblichen Investmentvolumens auf die größten deutschen Investmenthochburgen. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 52 Prozent.


Büroimmobilien stellten – getrieben durch große Einzeltransaktionen in den Top-Standorten sowie bundesweite Portfoliotransaktionen – mit 32,0 Mrd. Euro und einem Anteil von 53 Prozent weiterhin die umsatzstärkste Assetklasse dar. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das insge- samt in Büroimmobilien investierte Kapital im Jahr 2018 um 15 Prozent und somit stärker als in fast allen anderen Assetklassen, was nicht zuletzt durch die hohe Nachfrage an den Vermietungsmärkten begünstigt wurde. Bundes- weit folgten Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 18 Prozent, wobei das Transaktionsgeschehen in die- ser Assetklasse vor allem durch den Zusammenschluss von Kaufhof und Karstadt im dritten Quartal des Jahres 2018 geprägt wurde. Im „Nischensegment“ der Pflege-immobilien wurde zwar kein neuer Rekord aufgestellt, aber ein enormer Zuwachs registriert: Mit insgesamt 2,1 Mrd. Euro lag das Ergebnis 149 Prozent über dem des Vorjahres. In den Assetklassen Logistik und Hotel wurden dagegen – wie auch bei Einzelhandelsimmobilien – rückläufige Volumina registriert, was jedoch nicht etwa einer nachlassenden Nachfrage, sondern dem ausgeprägten Mangel an Investmentprodukten geschuldet ist. So belief sich das in Logistikimmobilien allokierte Investitionsvolumen auf 6,9 Mrd. Euro (11 Prozent), Hotels kamen auf 3,9 Mrd. Euro (6 Prozent).


Im ersten Halbjahr des Jahres 2019 konnte der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt nicht ganz an die herausragende Dynamik des Vorjahres anknüpfen. In den ersten sechs Monaten wurden bundesweit rund 23,6 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert, was einem Rückgang um 9 Prozent gegenüber dem Vorjah- reszeitraum entspricht. Ursache des rückläufigen Transaktionsvolumens ist die sich zusehends verschärfende Produktknappheit, die sich sowohl in den überwiegend weiter gesunkenen Spitzenrenditen als auch in einem deutlichen Rückgang des in Portfolios gehandelten Volu- mens widerspiegelt. Dass der limitierten Produktverfügbarkeit ein ungebrochen hohes Interesse auf Investorenseite gegenübersteht, zeigt sich am Anteil internationaler Investoren, die traditionell besonders an größeren Transaktionen und somit meist an Portfolios interessiert sind. Trotz eines deutlichen Rückgangs des Portfolioanteils um 10 Prozentpunkte auf 19 Prozent in den ersten sechs Monaten des Jahres 2019 konnten internationale Investoren ihren Marktanteil im ersten Halbjahr leicht um einen Prozentpunkt auf 47 Prozent steigern. Mangels Alternativen sind ausländische Anleger vermehrt bereit, sich auch an kleineren Tickets zu beteiligen


Mit 12,1 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 51 Prozent waren Büroimmobilien weiterhin die dominierende Assetklasse auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt. Es folgten Einzelhandelsobjekte mit einem Investitionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro und einem Anteil von 21 Prozent. Während das Transaktionsvolumen in allen anderen Assetklassen gegenüber dem Vorjahreszeitraum rückläufig war, konnten Handelsimmobilien deutlich (22 Prozent) zulegen. Auf den weiteren Plätzen folgten Lager- und Logistikobjekte mit 2,3 Mrd. Euro oder 10 Prozent am Gesamtvolumen und Hotelimmobilien mit 1,6 Mrd. Euro, was einem Anteil von 7 Prozent entsprach.




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