15. Hahn Retail Real Estate Report

17. Dezember 2020

Grundversorgungsorientierter Handel entwickelt sich positiv

Am 22. September war es endlich wieder so weit. Nordinvest-Fondspartner Hahn stellte den neuen Hahn Retail Real Estate Report vor – das Standardwerk für die Beschreibung des Handelsimmobilienmarktes in Deutschland. In diesem Jahr erfolgte die Präsentation vor einem Corona-bedingt deutlich reduzierten Fachpublikum, welches sich unter Einhaltung der Mindestabstandsregeln im Schloss Bensberg, Bergisch Gladbach, eingefunden hatte. Auch Nordinvest-Geschäftsführer Eckehard Weist nahm an der Veranstaltung, wie bereits in zahlreichen Vorjahren, teil. Gesprächsbedarf gab es reichlich, denn die Corona-Krise weist weiterhin eine hohe Dynamik auf und die Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft, die Immobilienwirtschaft und den Einzelhandel sind vielfältig.

Die Begrüßung zur Veranstaltung erfolgte durch den Vorstandsvorsitzenden der Hahn Gruppe, Thomas Kuhlmann, der hervorhob, dass die Hahn Gruppe und ihre Anleger bisher vergleichsweise gut durch dieses schwierige Jahr gekommen sind. Durch den Fokus auf Güter der Grundversorgung liefen die Geschäfte der Mieter überwiegend stabil. Viele Händler konnten sogar signifikante Umsatzzuwächse erzielen. Entsprechend sei es selbst während des Shutdowns nur zu geringfügigen Mietausfällen gekommen.

Nicht ganz so positiv fiel der Blick auf die Gesamtwirtschaft aus. Doch stellte Professor Tobias Just, Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, fest, dass Deutschland zumindest im internationalen Vergleich bislang relativ glimpflich durch die Corona-Krise gekommen sei. Die derzeitige Lage bietet noch kein Umfeld für Wachstum. Beim Zinsniveau rechnet Professor Just aus diesem Grunde in absehbarer Zeit auch nicht mit einem Anstieg.

Einzelhandel: Gewinner und Verlierer

Dr. Joseph Frechen, Niederlassungsleiter von bulwiengesa in Hamburg, befasste sich in seinem Vortrag mit der Entwicklung des deutschen Einzelhandels. Weiterhin auf Wachstumskurs sind laut Dr. Frechen die Anbieter von Gütern der Grundversorgung – Lebensmittel, Drogerieartikel, aber auch Baumarktgüter. Es gibt hingegen auch zahlreiche Verlierer: Vor allem der Modehandel durchschreitet ein schwieriges Geschäftsjahr. Das mittlere Modesegment, das kein Profil hat, wird weiter ausgedünnt. Bekleidungs-Discounter kommen besser zurecht.

2021 rechnet Frechen wieder mit einer Stabilisierung der Lage. Mit den gravierenden Veränderungen im Einzelhandel – Stichwort Omnichannel-Handel, Verknüpfung von Online- und Offline-Handel – werden sich auch die Anforderungen an die Standorte ändern. So wird beispielsweise Click & Collect, also die Online-Bestellung mit anschließender Abholung im Markt, zukünftig stark an Bedeutung gewinnen.

Die eingetrübte gesamtwirtschaftliche Lage ist auch am Investmentmarkt spürbar. Jan Dirk Poppinga, Chairman im Retail Board bei CBRE, erkennt, dass die Investoren derzeit stark differenzieren. Der frühere Markt-Slogan „Lage, Lage, Lage“, der bei Retail Assets mit Blick auf die Bedeutung des Immobilienstandorts für den Geschäftserfolg des Mieters besonders gilt, wird in der aktuellen Orientierungsphase durch den Dreiklang „Food, Food, Food“ abgelöst. Entsprechend sind SB-Warenhäuser, Verbraucher- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren mit einem Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel bei Investoren besonders beliebt. Shopping-Center und innerstädtische Handelsimmobilien werden weniger stark nachgefragt.

Konsumstimmung wird wieder steigen

Doch wie wird sich die Pandemie langfristig auf unser Konsumverhalten auswirken? Mit dieser Frage befasst sich der Hirnforscher und Marketingexperte Dr. Hans-Georg Häusel. Er macht deutlich, dass 98,8 Prozent unserer Entscheidungen letztlich unbewusst getroffen werden: „Emotionen beherrschen uns.“ Nach Darlegung der Prinzipien erklärt er, dass es der Mensch „nie lange im Jammertal aushält“ und der Konsum einen wichtigen Teil der menschlichen Identität ausmacht. Entsprechend erwartet der Experte, dass es zu einer Gegenbewegung kommt, sobald die Pandemie abflaut bzw. es einen Impfstoff gibt.

Die Chancen des stationären Einzelhandels liegen darin, mit seinem Konzept alle Sinne der Kunden anzusprechen. Auch die Tatsache, dass die Menschen den Kontakt untereinander brauchen, sollte der Handel für sich nutzen.

Die wichtigsten Details des Hahn Reports

Der HAHN Retail Real Estate Report 2020/2021 bietet einen umfassenden Marktüberblick über die Rahmenbedingungen für Handelsimmobilien-Investments. Der von der Hahn Gruppe jährlich herausgegebene Bericht wurde wieder in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt.

Grund- und Nahversorger wollen weiter expandieren

Der Einzelhandel mit Gütern der Grund- und Nahversorgung ist bisher gut durch die Krise gekommen. Die Anbieter konnten ihre Umsätze teilweise deutlich ausbauen. Dies spiegelt sich auch in der Expansionsstrategie wider. Trotz der wirtschaftlich eingetrübten Lage und den Widrigkeiten durch die Corona-Pandemie zählen Lebensmittelmärkte, Drogeriemärkte, Bau- und Gartenmärkte, Möbel- sowie Hobby- und Freizeitmärkte weiterhin zu den expandierenden Einzelhandelsbranchen. Sie weisen zudem eine überwiegend optimistische Umsatzerwartung für die zweite Jahreshälfte 2020 auf, so das Ergebnis der im Rahmen des HAHN Retail Real Estate Reports durchgeführten Experten- befragung.

Fachmarktzentren sind die bevorzugten Standorte für den Handel

Bereits vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie waren divergierende Trends hinsichtlich der präferierten Einzelhandelslagen und Objekttypen zu erkennen, welche nun durch die Corona-Krise noch mal an Dynamik gewonnen haben. So gehen 77 Prozent der Befragten des Einzelhandels davon aus, dass sich Shopping-Center langfristig eher negativ entwickeln werden. 59 Prozent sind der Meinung, dass auch Nebenlagen von Oberzentren zukünftig an Attraktivität als bedeutende Einzelhandelsstandorte verlieren werden. Toplagen in Oberzentren (68 Prozent) und die Stadtkerne von Mittelzentren (64 Prozent) werden langfristig ähnlich positiv und als krisenresilient eingestuft. Noch besser schneiden Mixed-Use-Immobilien (84 Prozent) ab, die sich bereits prä-Corona als Asset- klasse steigender Beliebtheit bei Investoren und Händlern gleichermaßen etabliert haben. Die größte Zuversicht für eine langfristig positive bzw. stabile Entwicklung, auch nach Überwindung der Krise, haben die befragten Expansionsbeauftragten des Einzelhandels bei Fachmarktzentren (88 Prozent).

Investoren wollen zukaufen – sind aber wählerisch

Trotz der wirtschaftlichen Sondersituation nehmen die im Rahmen des HAHN Retail Real Estate Reports befragten Investoren hinsichtlich ihrer derzeitigen Investmentstrategie eine optimistischere Haltung als im Vorjahr ein. So wollen 58 Prozent bis zum Jahresende 2020 zum bestehenden Immobilienbestand stark bzw. moderat hinzukaufen (Vorjahr: 44 Prozent). Weitere 33 Prozent der befragten Investoren möchten den verwalteten Immobilienbestand halten (Vorjahr: 32 Prozent). Ein im Vergleich zu den Vorjahren geringerer Anteil von 8 Prozent möchte in den kommenden sechs Monaten den Immobilienbestand moderat beziehungsweise stark verkleinern (Vorjahr: 24 Prozent).

Die Investorennachfrage fokussiert sich dabei auf nur einige wenige Objekttypen, nämlich Lebensmittelformate oder Objekte mit einem Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Auf der Wunschliste ganz oben stehen entsprechend Supermärkte und Lebensmitteldiscounter (65 Prozent), dahinter Fachmarktzentren (61 Prozent) und SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte (43 Prozent). Ein deutlich verringertes Investmentinteresse besteht in diesem Jahr an Geschäftshäusern in 1A-Lagen (26 Prozent). Das Schlusslicht bilden Shopping-Center, die derzeit als mögliche Neuinvestitionen kaum eine Rolle in den Überlegungen der Investoren spielen.

Einzelhandelslandschaft wird durch Megatrends geprägt

Der Report stellt vier große Trends im Einzelhandel heraus, die durch die Corona-Krise noch beschleunigt worden sind:

Standortpolitik

Insolvenzen bei Textil und Mode führen zu einem Flächenüberhang, gerade bei Shopping-Centern und Innenstadtlagen, und entsprechender Standortselektion des Handels. Die Gewinner sind gut eingeführte Standorte, die eine hohe Attraktivität auf die Kunden ausüben. Darüber hinaus gewinnen Nahversorgungszentren und Fachmärkte, die Lebensmittelhandel integriert haben.

Omnichannel

Stationärer Handel und Distanzhandel verschmelzen mit hoher Geschwindigkeit. Inzwischen setzen fast alle Händler auf einen funktionierenden Online-Kanal. Der wachsenden Konkurrenz aus dem Online-Handel begegnet man mit Internetpräsenz. Zudem erwartet der Kunde Multichannel- Services wie Click & Collect oder die Abgabe von Retouren im stationären Handel.

Digitalisierung

Der Motor für die Digitalisierung im Handel sind Kosteneinsparungen. Angefangen bei der Steuerung der Warenwirtschaft über Self-Check-out bis zum Einsatz von Algorithmen zur Erfassung von Kundenwünschen werden Abläufe im stationären Handel zunehmend digitalisiert.

Nachhaltigkeit

Verstärkte Anforderungen an die Nachhaltigkeit haben immensen Einfluss auf die Warenwirtschaft (Verkehre, Verpackungen, Recycling), Produkte und Produktentwicklung (Bio-Produkte, nachhaltige Modeproduktion und Unternehmensführung sowie der Umgang mit den Zulieferern).

Thomas Kuhlmann

Thomas Kuhlmann ist Vorstandsvorsitzender des Nordinvest-Fondspartners Hahn. Die Hahn Gruppe ist spezialisiert auf das Segment der großflächigen Einzelhandelsimmobilen. Insgesamt verwaltet Hahn ein Immobilienvermögen im Wert von über € 3 Mrd. (Stand: Dezember 2020).

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